酒店投资有哪四大误区?
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  前些年,中国酒店业经历过一个疯狂投资的阶段,其中原因很多,主要是政府主导、要求,加上开发商低价圈地、提升楼盘价值、沉淀售房利润等等。近几年,这种疯狂的势头基本过去,但对于酒店投资,仍普遍存在一些误区。

  误区一:当地酒店生意红火,投资酒店很赚钱;或者相反,“我不指望酒店赚钱”

  接触一些规划中或筹建中的酒店项目时,我通常会问起,建酒店的初衷何在?业主的回答通常是以下两种:一种是“我看到附近的酒店生意很好,经常订不到房,想着赚钱,就投资酒店”;另一种是“我们的楼盘销售/商业出售赚了些钱,就想着做个酒店,经营效果咋样不重要,反正不指望它赚钱”。无论是以上哪一种,都是一个问题,投资决策是拍脑袋。当然,拍脑袋的决策未必都错误,但统计学讲的是概率。

  对于第一种答案,我通常不会轻易发表意见,而是先通过各种途径了解当地市场的真实情况,再与之探讨。对于第二种答案,我通常反问一句,“不指望赚钱没什么不对,但总得想着不用每年往里贴钱吧”。且不说不赚钱的投资是耍流氓,至少,需要投资方倒贴运营资金的投资一定是脑子进水,再土豪的业主也无法承受年复一年地弥补经营亏损。

  因此,投资需要深入了解市场情况,系统分析,科学预判,提高投资的成功概率。

  误区二:某某酒店生意很好,就照某某做

  不是说不能借鉴,但需要视具体情况而定。类比分析、案例分析,是行之有效的分析方法,借鉴是中国人的特长,但作为酒店投资,一味的就近模仿就有些损人不利己了。距离咫尺,同质化竞争,旺季竞争不打紧,淡季就是你死我活。

  说到底,这是产品定位问题,尤其是在一个已经有一定供给量的小区域市场,针对某项尚未被充分满足的需求、与市场先入者错位竞争才是后进入者的明智之举。

  误区三:对管理方的角色定位不准确,要么过度强调管理方的作用,要么过度藐视这个作用

  不得不承认,目前各大酒店管理公司通行的轻资产输出发展模式有旱涝保收的嫌疑,而且管理公司的市场鱼龙混杂,同一家管理公司的职业经理人素质也良莠不齐;但是作为业主,作为投资行为的决策人,有必要分辨和理解清楚各个角色的分工。

  有些业主片面地认为,无论什么样的项目,只要把楼建起来了,管理公司找来了,便万事大吉、坐收金银了,这就属于过度夸大管理方的作用;还有些业主,无视当初聘请管理公司的初衷,过度干涉,不相信管理公司的专业作用。

  上述两种,都导致一个后果,就是业主方和管理方之间合作不愉快,不长久,最终两败俱伤,甚至反目成仇。

  误区四:只看到狭义的、现有的酒店市场

  想起一句老话,“这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代”。在这个时代,产业融合越来越深入,行业界限越来越模糊。

  很多酒店人以及投资人(业主)只看到传统的酒店市场本身,而事实上,可能与酒店形成竞争关系的,还有很多很多。最显而易见的,如服务式公寓、招待所、办事处,再比如民宿、度假地产、公寓,继续往外扩展,闲置房屋甚至闲置的一间卧室、一个沙发(在途家、Airbnb模式的推动下,这些完全可以取代传统的酒店客房)……

  因此,要从泛住宿业的视角、发展的眼光,看待酒店市场,理性分析酒店投资所涉及的方方面面,做出科学的判断和明智的决策。

  综上所述,现阶段的酒店投资尽管没有前些年的“燥热”,但仍然存在一些误区。正是如此,个人更希望行业里多一些存量资产转型或优化提升的激情,少几分盲目新增投资的冲动。只是,存量资产的优化提升,无论是对业主,还是对管理公司,都是较大的挑战,因为,有比较就有鉴别!


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